A.I.U.
Una vez terminado el presupuesto de Gastos Generales se inicia el estudio del A.I.U., una cifra porcentual que se le agrega a cada actividad en las obras por precios unitarios o globales fijos para cobrar los costos de Administración (los Gastos Generales), los Imprevistos que puedan presentarse y, finalmente, la Utilidad que espera obtener el constructor por su trabajo.
El A.I.U. es un elemento fundamental dentro de los criterios de adjudicación de licitaciones, que las entidades contratantes revisan cuidadosamente para comparar entre sí las diferentes propuestas y calibrar la seriedad de los presupuestos, el grado de incertidumbre que los proponentes ven en la obra y la economía que pueden lograr ante diferentes aspiraciones de utilidades por parte de los mismos.
Tal como sucede con los Gastos Generales, la determinación del A.I.U. siempre está a cargo de los niveles directivos de la empresa porque en ella confluyen innumerables consideraciones de carácter eminentemente subjetivo, que por ello dependen de la experiencia de quien las determina.
En ADMINISTRACIÓN, generalmente los Principales conceptos que se derivan son [9]:
· Estudio Ambiental
· Estudio Red Geodésica
· Estudio de Suelos
· Estudio de Vías
· Diseño Estructural
· Diseño de Redes Hidrosanitaria (tanto exteriores como interiores)
· Diseño de Redes a Gas (tanto exteriores como interiores)
· Diseño de Redes Eléctricas (tanto exteriores como interiores)
· Honorarios de Procuraduría
· Honorarios Elaboración del Presupuesto
· Diseño de Vías y Rasantes
· Honorarios de Supervisión
· Impuestos de Construcción
· Impuestos Obligaciones Urbanísticas
· Impuestos 4 x mil
· Construcción fuera del proyecto
· Póliza TRC / RCE
Los IMPREVISTOS generalmente se manejan como un fondo rotario, es decir, el gerente del proyecto (el contratante) paga al constructor (contratista) un fondo establecido por ambos para cubrir situaciones inesperadas como:
· Atrasos por efecto del clima
· Accidentes de trabajadores
· Obras adicionales
· Deslizamientos por efecto del clima
· Derrumbes, entre otros. Este monto siempre es utilizado en el desarrollo del proyecto ya que siempre se presenta un porcentaje de incertidumbre durante la ejecución de la construcción.
La UTILIDAD en obras de gran magnitud y uso intensivo de capital de trabajo se asimila la actividad del constructor con las operaciones comerciales e industriales corrientes, que deben producir utilidades, pero en obras como la que nos ocupa el concepto con que se remunera la actividad del profesional es el de Honorarios, calculados generalmente con base en los reglamentos de tarifas de la Sociedad Colombiana de Arquitectos o la Sociedad Colombiana de Ingenieros.
APU.
El APU (Análisis de Precios Unitarios) es un modelo matemático que adelanta el resultado, expresado en moneda, de una situación relacionada con una actividad sometida a estudio. También es una unidad dentro del concepto "Costo de Obra", ya que una Obra puede contener varios Presupuestos.
El análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos, MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de agregar los Costos Administrativos y la Utilidad Empresarial).
Lo más importante de un Análisis de Precios Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutará en un día o por la unidad de medida. Este parámetro es el más importante ya que todos los términos gravitarán en torno a este concepto ya que se define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el Rendimiento.
EL CONTRATO DE OBRA es un modelo de contrato que regula la contratación de una empresa o profesional para la realización de una obra determinada. El contrato de obra incluye las siguientes actas de gran utilidad para los contratantes: a) Acta de Recepción Provisional, b) Acta de Recepción Provisional (con defectos de construcción), c) Acta de Recepción Definitiva y d) Acta de Recepción Definitiva (no existencia de Acta de Recepción Provisional).
INTERVENTORÍA TÉCNICA
La política de la Interventoría en esta fase será revisar y controlar los siguientes cuatro aspectos fundamentales durante la construcción del proyecto:
Control de materiales, Mano de obra, Equipo y Procesos Constructivos; además de los controles generales indicados. La Interventoría realizará un informe mensual sobre la supervisión y controles realizados.
CONTROL DE MATERIALES
Verificación de la Calidad de los materiales de construcción y vigilancia del cumplimiento de las especificaciones fijadas de antemano.
Verificación del cumplimiento de las fechas de pedidos.
Vigilancia del adecuado almacenamiento de los materiales.
Registro diario de existencias de los materiales con mayor incidencia en los costos.
CONTROL DE MANO DE OBRA
Verificación de la Calidad del personal y mano de obra que el contratista movilice para la construcción.
Verificación y control de la Calidad de personal asignado a cada actividad, buscando eficiencia en la ejecución de cada una de ellas.
Control diario de la asistencia del personal administrativo de asesoría y de mano de obra.
CONTROL DE EQUIPO DE OBRA
Se comprobará que el equipo destinado por el contratista para la construcción de la obra sea el adecuado (en cantidad y capacidad) para las características propias del proyecto y a la vez sea correctamente utilizado.
CONTROL DE PROCESOS CONSTRUCTIVOS
Construcción, erección y retiro de las formaletas, obras falsas y de montaje.
Colocación y armado del refuerzo.
Mezclado, colocación y curado del concreto.
Localización, plano y escuadría de la mampostería.
Adecuada ejecución de preacabados (revoques, estucos).
Posicionamiento y fijación adecuada de instalaciones eléctricas, hidráulicas y de abastos.
Control estricto de acabados.
CONTROLES GENERALES
Asegurar el cumplimiento por parte de los contratistas de los planos y especificaciones técnicas del proyecto.
Verificar la correcta aplicación de los requisitos de construcción exigidos por las normas Municipales y Nacionales.
Garantizar la adecuada interpretación de los planos técnicos del proyecto.
Prevenir al Contratista sobre eventuales problemas e inconvenientes técnicos que pudieran presentarse.
Medir las cantidades de obra necesarias para la liquidación de actas de los contratistas.
Velar en general por la buena Calidad de la construcción.
INTERVENTORÍA ADMINISTRATIVA
Control, revisión y aprobación de las relaciones de gastos presentadas por el constructor.
· Autorización para la entrega de dineros al constructor o a los diversos subcontratistas o proveedores.
· Elaborar el control del manejo del almacén de la obra.
· Revisión de los inventarios y documentos utilizados por el constructor para el manejo del almacén y aprobar los procesos de funcionamiento del mismo.
· Revisión de la contabilidad de la obra realizada por el constructor.
· Verificación de que los anticipos entregados se tengan presentes en la liquidación de los contratos.
· Constatar que los descuentos obtenidos en las diversas negociaciones, se hagan efectivos en beneficio de la obra.
· Coordinar la legalización definitiva de la obra ante las autoridades respectivas.
· Recibir las obras contratadas y elaborar las actas respectivas ya sea para recibo particular o definitivo de las mismas.
· Asistir a los comités de obra que requieran de su presencia.
INTERVENTORÍA FINANCIERA
Comprende las siguientes funciones:
1. Exigir el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el cierre financiero, por parte del concesionario.
2. Verificar el cumplimiento de la entrega del cierre financiero.
3. Impartir instrucciones por escrito al Concesionario sobre asuntos en esta materia que sean responsabilidad de este.
4. Supervisar el cumplimiento del programa de consecución de recursos y demás actividades necesarias para la financiación del proyecto, por parte del concesionario, de acuerdo con lo establecido en el pliego de condiciones, en la propuesta y en el contrato de concesión.
INTERVENTORÍA AMBIENTAL
Tiene como objetivo fundamental, la coordinación de las diferentes actividades y métodos de control, tendientes a propiciar que las obras, programas y medidas planteadas en el plan de manejo ambiental, sean implementadas para lograr el objetivo de minimizar los efectos ambientales negativos y maximizar los positivos, buscando un equilibrio entre el desarrollo del sector y la preservación de los recursos naturales. Las funciones ambientales comprenden, entre otras, las siguientes actividades.
1. Verificar y hacer el seguimiento que corresponda para que el concesionario aporte en forma oportuna todos los documentos que se requieran para el trámite y la información que este debe presentar a las Autoridades Ambientales en la jurisdicción del proyecto y obtención y/o modificación de la licencia ambiental requerida (si aplica).
2. Verificar el cumplimiento por parte del concesionario de las normas ambientales, condicionantes, diseños, actividades y procesos recomendados en el Plan de Manejo Ambiental y la Licencia Ambiental.
3. Resolver las consultas e inquietudes de la comunidad con respecto al manejo ambiental de las obras objeto de esta interventoría.
Entre otras.
SUPERVISION.
Se refiere al empleo de una metodología para realizar la actividad de vigilancia de la coordinación de actividades del cumplimiento a tiempo de las condiciones técnicas y económicas pactadas entre quien ordena y financia la obra y quien la ejecuta a cambio de un beneficio económico. El supervisor y sus obligaciones. Responsabilidad del supervisor. El supervisor es la clave de la comunicación correcta en cualquier organización. Es el centro de mensajes por el que tiene que pasar la información. Tiene que canalizar la información en sentido ascendente para sus superiores, con el fin de que estos puedan tomar decisiones inteligentes, y en sentido descendente para los subordinados, con el fin de que estos sepan realmente cual es el trabajo que deben hacer, cuando y como tienen que hacerlo.
